“中粮系”成都激进扩张 欲借私募输血重归一线

2017-09-21 15:22  来源:网络整理  作者:采集侠  责任编辑:admin

  

去年底,中粮地产以北京新增的项目公司增资扩股形式引入中信信诚资本,其交易结构类似于引入前述地产私募基金形式,总融资超过13亿元,期限两年,年利率10%。同时,中粮地产以旗下北京某投资公司5亿元信托受益债权为转让标的,向包商银行融资等额资金,待两年之后,中粮地产再行回购。

作为参与地产开发的大型央企之一,中粮集团的地产业务在分为“A+H”股两个资本平台后,仍无法阻止其销售业绩的排名下滑,中粮还能不能重回第一方阵?

前不久,中粮置地(00207,HK)预计投资35亿元在成都开发的大悦城项目正式启动。去年下半年,中粮地产(000031,SZ)曾一举击败多家地产巨头,以较高溢价拿下成都市成华区崔家店一幅地块,同时还耗资数亿元收购了成都一家房企。在中粮地产去年新增的4个项目中,成都占据一半。

面对新项目储备带来的资金压力,中粮地产试图通过引入地产基金撬动项目开发。中粮地产证券事务部相关负责人告诉《每日经济新闻》记者,引入地产基金主要为了改善公司的负债结构,寻求多渠道融资,加速项目开发进度。

成都占新增项目一半

去年7月底,中粮地产与蓝光地产、凯德置地等实力开发商血拼之后,以较高的溢价率一举夺得成都市成华区崔家店一幅地块,用地面积为90.8亩,耗资14.3亿元。

彼时,全国房地产经理人联盟四川分盟秘书长何良栩向《每日经济新闻》记者表示,“中粮手里面没什么土地储备了,加之土地市场供应不足,中粮此次拿地更多是战略性需求。”

中粮地产成都公司营销总监陈万青对记者表示,公司非常看好成都市场,未来还会继续扩张拿地。

这仅是中粮地产去年拿地饥渴的一个缩影。在成都拿地的1个月内,中粮地产曾辗转南京、北京两个城市,豪掷46亿元,其中在北京的地块一举刷新了当地“单价地王”纪录。

对此,瑞银证券研报表示,中粮地产在2012年土地市场低迷时未能购入新项目,而2013年土地市场高涨时购入高价地块,凸显出公司土地储备不足的困境。

《每日经济新闻》记者查阅中粮地产历年年报发现,2010年10月史上最严厉的楼市调控“国五条”出炉,中粮地产当年斩获6幅地块,耗资67亿元,其中深圳地块荣膺区域地王。但2011年拿地仅两宗,成本10.8亿元,2012年没有任何新增土地。

中粮地产年报透露,截至2013年末,公司在建拟建项目共19个,权益占地面积418.43万平米,权益规划总建筑面积604.93万平米。公司在报告期内新增4个住宅项目(南京中粮鸿云坊、北京孙河项目、成都中粮锦云、成都香颂丽都),占地面积31万平米,建筑面积68.57万平米。

业内人士认为,成都新增项目占了中粮地产去年新增项目的一半,这说明中粮地产看重未来成都楼市的发展。

借力私募杠杆“输血”

按照中粮地产相关规划,土地储备和拓展融资渠道是公司2013年的重点任务。2013年下半年,中粮地产在北京、成都等3个城市仅拿地或收购项目总计耗资超过62亿元。

据了解,截至去年6月底,中粮地产虽然账面经营现金流净同比增长12亿元,增幅超过400%,但其资产负债率已超过78.8%。其中,公司短期借款45亿元,一年内到期的非流动负债15.6亿元。

去年6月的流动性紧张也波及到了房地产业。《每日经济新闻》记者注意到,中粮地产开始借助地产私募基金、信托收益债权以及资产管理公司等渠道撬动地产新项目开发。

去年9、10月期间,中粮地产为南京、成都新增项目引入中城联盟旗下的相关地产私募基金,为公司提供“股+债”结合资金合计超过14亿元。其中,债务借款均为1年,年利率在7.5%~8%之间,比信托融资成本要低一些。

今年5月30日,中城联盟总裁路林表示,开发商“重资产”运作地产项目已很难适应当前楼市变局,只有选择主动出让股权,才能谈得上企业转型。比如引入地产私募基金采用“轻资产”运作模式,便是一种转型发展的有效路径。

去年底,中粮地产以北京新增的项目公司增资扩股形式引入中信信诚资本,其交易结构类似于引入前述地产私募基金形式,总融资超过13亿元,期限两年,年利率10%。同时,中粮地产以旗下北京某投资公司5亿元信托受益债权为转让标的,向包商银行融资等额资金,待两年之后,中粮地产再行回购。

对此,中粮地产证券事务部相关人士表示,这主要是为了优化公司债务结构,项目引入的都是战略投资者,认为未来房企多元化融资将是一个主流趋势。

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